Замисливши будівництво будинку, треба переглянути безліч ділянок. Ділянки під будівництво, які довелося об’їздити, стали всі «на одне обличчя» – покинувши останній з них, не пам’ятаємо перших.
Пропозиція на ринку перевищує попит у рази: для будівництва пропонуються земельні ділянки у місті і за містом, на рівнині і пагорбах, садові та дачні – різні.
Що ж зробити, щоб спростити вибір земельної ділянки для будівництва будинку? Як вибрати ділянку швидко, без розчарувань?
По-перше, важливо зрозуміти, що вибір ділянки під будівництво – це значить саме під будівництво, а не для вирощування саду / городу. Так, можна побудувати і на садовій ділянці свій будинок, але чи стане життя – сімейне, довге, до старості у цьому садовому кооперативі зручним і звичним для міського мешканця? Все, що є у місті – прибирання вулиць (і їх освітлення); близькість / доступність медицини і звичного дозвілля (та й школи з садком); наявність патрульної поліції і нагляду – чи буде в садовому кооперативі, у N км від міста?
Може, земельна ділянка з відповідним статусом («під житлову садибну забудову / для постійного місця проживання»), навіть набагато дорожче, дасть суттєво більше, ніж просто квадратні метри землі?
І тут виявляється, що вибір земельних ділянок саме для будівництва житла не такий вже великий. З двадцяти тільки десять – під житло, а з цих десяти тільки два або три – без обтяжень і прихованих витрат.
Тут я хочу поділитися тим досвідом, який здобув з початку своєї роботи над приватними будинками. Більшість моїх клієнтів приходили до мене, вже зробивши вибір ділянки, і якщо там була прихована проблема, то зрештою вона ставала явною. Іноді це відбувалося раніше, іноді пізніше – а часом вже тоді, коли потрібно було реєструвати збудоване.
Щось, звичайно, можна було передбачити на стадії покупки, і тому я сьогодні й написав цей текст – може, він стане комусь допомогою при виборі ділянки під будівництво свого будинку. І відповідно, допоможе заощадити свій час і гроші – бо немає нерозв’язних проблем, є тільки ціна питання.
Можлива, звичайно, і моя консультативна допомога у виборі ділянки – його обстеження (виїзне або заочне) і оцінка можливостей. Але для початку спробуйте самі розібратися в тому, який порядок вибору земельних ділянок під будівництво.
Отже, ось які маються фактори, на котрі треба звернути увагу:
1. Статус ділянки (цільове призначення)
2. Обмеження забудови
2.1. Містобудівні
2.2. Обмеження сервітуту
2.3. Пожежні обмеження
2.4. Санітарні обмеження
3. Інженерні та технологічні можливості ділянки
4. Властивості геології ділянки
4.1. Намивні ділянки
4.2. Просадні грунти
4.3. Зсувній схил
4.4. Заболоченість
4.5. Сейсмічна активність
4.6. Високий рівень стояння грунтових вод
5. Необхідні розміри ділянки
6. Ціна питання. Інженерне забезпечення.
Статус ділянки (цільове призначення)
Він буває під житлову забудову, під садово – дачне використання, ОСГ, та ін. Якщо ділянка має статус під малоповерхову житлову забудову , то це дозволить побудувати на ньому житловий будинок, підключити до наявних інженерних мереж, а потім провести процедуру легалізації (ввести його в експлуатацію).
На садово-дачній ділянці можна побудувати будинок, ввести його в експлуатацію в статусі садового і навіть жити в ньому, але проблематичними залишаться питання прописки і підключення до деяких інженерних мереж. На сьогодні в Україні не передбачена реєстрація житлового будинку на садово-дачній ділянці, хоча в майбутньому можливі серйозні зрушення (ВР України 01.07.14 прийняла за основу законопроект № 2336а щодо переведення садових і дачних будинків в житлові будинки і реєстрації в них місця проживання).
Садовий / дачний кооператив, якщо навіть він і має “прописку” в генеральному плані району (зроблено ДПТ – детальний план території), то статус його все одно, як правило, не житловий, а садово – дачний. Це означає, що доступна буде мінімально можлива потужність електропостачання, відсутність газо- і водопостачання (або в обмежених розмірах), повна відсутність локальних очисних споруд каналізаційних стоків. Крім того, сюди не поширюватиметься дія соціальної інфраструктури населеного пункту: виклик швидкої допомоги і пожежної команди буде утруднений, а про прибирання доріг від сміття та снігу можна навіть не мріяти (або збивати команду однодумців, які будуть оплачувати цю роботу, причому регулярно і неухильно ). Вибір земельної ділянки під будівництво в садовому / дачному кооперативі – це життя хуторянина, майже відлюдника, хоча і в хорошій, оптимістично налаштованої компанії.
Статус ОСГ . Він не передбачає будівництва в принципі, і для того, щоб це стало можливим, необхідно провести процедуру виведення ділянки з земель сільгосп. призначення. Це дуже клопітно і витратно, плюс немає гарантії позитивного рішення по зміні статусу. Вибір заміської ділянки з таким статусом зменшить кількість коштів для будівництва будинку.
Порада:
1. ділянки зі статусом “під житло” брати можна (бажано, щоб ділянка при цьому перебувала в межах населеного пункту ); реєструватися там можна буде буквально відразу по факту наявності житлового будинку (пройшовши необхідну процедуру подачі декларації); життя на цій території комфортна в повній мірі.
2. ділянки садово-дачні брати можна, і будуватися – теж, хоча життя в цьому місці не назвеш комфортабельним, а з реєстрацією доведеться почекати і поморочитися;
3. ділянки сільсгосп. призначення (ОСГ) для будівництва не підходять в принципі; і якщо є велике бажання будуватися саме там, то знадобиться багато часу, терпіння і – грошей.
Порядок вибору земельної ділянки тому такий: починати з його статусу.
Обмеження забудови
Етапи вибору ділянки можна розставити за ступенем важливості. Наступний етап перевірки після статусу – наявність обмежень на забудову.
Містобудівні обмеження
Для будівництва приватного житлового будинку юридично придатна ділянка в житловій забудові – міській чи сільській. Ділянка може перебувати в межах населеного пункту (тоді це набагато простіше по підключенню до інженерних мереж та процедурам легалізації будівництва) або бути поза ними (підключитися буде складніше, і як правило – дорожче). Забудова в цьому випадку не обмежена, але ускладнена.
Поруч з ділянкою іноді може знаходитися будівля або ін. об’єкт, який вимагає певного відступу (пам’ятник архітектури та історії, промислова будівля або промтериторія, річка або море). В принципі, ділянка з обмеженнями не може бути передана під житлову забудову, але буває і так, що вона все-таки потрапила в продаж, і має статус “під житлову малоповерхову забудову”.
Порада:
повторний огляд перед покупкою – нанести візит головному архітектора району.
Ділянка не у вашій власності, офіційного права отримувати по ній дані ви ще не маєте, і тут потрібна буде додаткова аргументація з вашого боку.
Примітка:
дізнатися у сусідів, старожилів й інших шанованих людей району про це, нажаль, не можна.
Обмеження сервітуту
Так називається право на користування частиною чужого землеволодіння для отримання доступа до свого (виділення смуги для проїзду до ділянки). Закріплюється договором і позначається на кадастровому плані. В побутовому плані це означає, що хазяїн ділянки не владний над певною її частиною, а той, хто користується нею, має лишень одне право право проходу та проїзду. Забудовувати, засіювати та засаджувати овочами, чи ще якось її використовувати не має жодна з сторін.
Порада:
Окрім плану меж ділянки дивитися викопіювання із чергового кадастрового плану (якщо є в продавця) – там границі сервітуту на пропонованому для продажу ділянці позначені. Якщо викопіювання немає – поставити пряме запитання про наявність / відсутність сервітуту. Оскільки в ході здійснення угоди в нотаріуса наявність обмежень сервітуту однаково спливе, продавцеві нема рації це приховувати (хіба що він заробляє на задаткових платежах).
Пожежні обмеження
Норми пропонують залишати між будинками протипожежні розриви, щоб вогонь із одного будинку не перекинувся на інше – від 8 до 12 метрів (залежно від вогнестійкості будинків). Для будинків зі стінами із цегли це 8 метрів.
Порада: якщо на сусідній ділянці близько розташована дерев’яна будівля, то ваше будівництво обов’язково повинне дистанціюватися від нього на 12 метрів).
Санітарні обмеження
Відстані від ЛЕП, цвинтарів, пром. підприємств.
Охоронні зони ліній електропередачі такі: від ліній напругою до 1 кВ – 2 м; напругою до 20 кВ – 10 м.
Санітарні відстані від діючих цвинтарів – 300 метрів, від пром. підприємств – залежать від характеристик цих об’єктів.
Іноді така санітарна зона вторгається із краю ділянки, іноді – у середині, але це завжди обмежує вас у розміщенні будинкуі, вибір земельної ділянки під будівництво будинку тут серйозно обтяжений.
Скачати СанПіН Правила планування та забудови населених пунктів
Порада: знов-таки, зайти до головного архітектора району –
і взагалі дивитися навкруги, перебуваючи на ділянці (наявність ЛЕП чи інженерних споруд поблизу) і користуватися картами сателітного моніторингу (ріка, море, промзона й цвинтар).
Інженерні й технологічні можливості ділянки
Ці фактори навряд чи варто ставити в основу при виборі ділянки, але скоригувати ваше розуміння вартості будівництва вони допоможуть.
1. Рівень поверхні ділянки буває розташований нижче рівня дороги, з можливістю потрапляння потоку дощової води на ділянку. Ситуація доволі поширена у районах на схилах. Проблема вирішується досить просто – на межі ділянки уздовж в’їзних воріт роблять гребінь, по типу “лежачого поліцейського”, щоб зливова вода текла уздовж його й не йшла на територію ділянки. Можна, звісно, виконати й підсипку территорії, та це вже істотно дорожче.
2. По лінії землевідвода проходять ЛЕП-10кВ (вони висять досить низько), і на ділянку неможливо заїхати автокраном. Одночасно із всіх інших сторін ділянка обмежена обжитими ділянками, через які також не проїдеш автокраном. Це значить, що застосувати в будівництві елементи зі збірного залізобетону (фундаментні блоки, панелі перекриття) буде неможливо. Проблема не дуже значна, будуватися можна й без збірного залізобетону, виконавши монолітний. Це буде не так зручно й дешево, як збірний, але не істотно.
Властивості геології ділянки
Геологія грунтів ділянки – чим допоможе, що прояснить?
Намивні ділянки
Ділянки, отримані в результаті намиву заливних лугів у заплаві рік, отримуються спритними бізнесменами – чиновниками в такий спосіб: поверх лугу намивають 2 метри піску, і організовують “садове товариство”.
Під сад з дачею, звичайно, може бути й такий склад ґрунту – тому що садовий будиночок, призначений для епізодичних відвідувань, а не для проживання, легкий за визначенням і є тимчасовою спорудою за статусом. Та й дерева з картоплею якось тут та й виживуть. Але під капітальну житлову забудову така ділянка годиться досить умовно. По-перше, шар родючого ґрунту, опинившись на глибині 2 метрів, не може слугувати основою для фундаментів будинку, а навпаки, буде просідати, перегниваючи потихеньку. І по-друге – його, цей шар, треба або проштрикувати палями (що дуже недешево), або прибирати, з наступним заміщенням піском (що не набагато дешевше). По-третє, заливні луги перебувають у басейні найближчої річки, а вона навесні має звичку розливатися. Рівні паводків добре відомі і досягають у максимумі 8 метрів. Підсипати ділянку в такому разі на 4, а то й на 8 метрів, щоби паводком не дістало, захоче не всякий хазяїн. Дорого, та й виглядає з боку …. досить незвично. Тому ризик підтоплення паводком хоч і малоймовірний, але цілком можливий.
Ділянка в зоні можливого підтоплення – скільки треба підсипати землі?
І останнє: закладаючи на своїй території якесь житлове утворення (по суті – житловий мікрорайон) і називаючи його “садово – дачним товариством”, місцева влада складає із себе зобов’язання виконати цілий ряд заходів – інженерних і соціальних, які вона має робити для житла:
· прокласти (або ж бодай запроектувати) дороги та інженерні мережамі (вода, каналізация, електрика, газ);
· наростити або зробити нові потужності соціального обслуговування (медичного, правоохоронного, освітнього, побутового).
Природно, що проживання в такому житловому новоутворенні буде позбавлено звичного вже для містян комфорту.
Коментар: намиви, зроблені пізніше 2000 року, зроблені скоріше всього по заливному лузі, і мають цільове призначення під “сад”; намиви 1990-х робилися іноді й під капітальне будівництво, висота такого намиву до 10 метрів, статус – під житло, і він цілком виправданий. Так що не всі намиви однаково шкідливі.
Будувати на “садовому” намиві, звичайно, можна; якщо потрібно це робити відразу, то можна і на палях, і з заміщенням грунту, і з підвалом, але це викличе значне подорожчання. Якщо ж відкласти будівництво на такій ділянці на рік – два, то пісок намиву доущільниться і зможе служити підгрунтям під фундаменти – за умови, звичайно, що під ним не залишилося органічних залишків (первісна рослинність ділянки з родючим шаром).
Питання потенційної подтопляемості найближчою рікою теж, скоріше за все, є актуальним – але тут вже як пощастить, це може статися і відразу, і через 100 років.
Порада: історія й вік намиву скажуть про нього все.
Просадні ґрунти
До них відносяться торфи, згадані вище поховані луги (які під «садовим намивом» перегнивають собі потихеньку до стану торфу), та льоссовидні супіси й суглинки. Просадний ґрунт характерний тим, що він стискується під навантаженням. З торфом це відбувається відразу, з лесовими ґрунтами – при замочуванні. Це тягне нерівномірне осідання фундаментів (якщо вони звичайні, стрічкові) і, закономірно – тріщиноутворенні в стінах. Для будівництва вони умовно придатні – за умови застосування відповідних, але більше дорогих типів фундаментів (монолітні стрічкові, монолітні стрічки й стіни, монолітна плита).
Будувати на ділянці із просадними ґрунтами, звичайно ж можна, але беручи до уваги додаткові витрати (залежно від плями забудови будинку й ступені просадності ґрунту).
Порада: без геологорозвідки тут нічого не довідатися, тому цей фактор можна ігнорувати, увівши, однак, у свій фінплан певний запас на несприятливі умови будівництва.
Зсувонебезпечний схил
Небезпека сповзання схилу разом з побудованим на ньому будинком залежить від властивостей ґрунту, імовірності їхнього замочування, крутості схилу й місця розташування будинку. Визначити зсувну здатність схилу можуть тільки геологи, провівши буріння й розрахунок схилу. Якщо така небезпека таки виявлена, то попередити її можна влаштуванням пальових фундаментів будинку, підпірних стін і відведенням поверхневих вод від будинку. Заходи ці досить дорогі, тому ділянка з істотним ухилом (більше за 30 градусів) бажано перевіряти на зсувонебезпеку хоча б приблизно – місцеві геологи можуть іноді сказати це просто на основі наявного ухилу.
Порада та ж, що й у попередньому випадку: вводити у фінплан запас.
Ділянка на схилі – ризик або нові можливості?
Заболоченість.
Болото – це підвищений вміст води в ґрунті, на глибину в кілька метрів. При цьому води в ґрунті больще, чим твердих часток, і ця субстанція найбільше нагадує пульпу (подібно тієї, що утримувалася у відкритій водоймі на київській Куренівці, і в 1961 році змила цей житловий район разом із людьми). Іноді (дуже рідко) болото виявляється похованим під звичайним на вид ґрунтом (піском або супіссю), і ділянка зовні виглядає нормальною. Будуватися на болоті не можна, його рідину можна тільки викачати. У таких випадках попередня геологія дуже актуальна, але якщо такої можливості немає, то допоможе опитування аборигенів. У моїй практиці в лютому 2013 р. був такий випадок у селі Мартемьяново в Московській області, де останнім часом всі нові будинки будувалися на монолітній залізобетонній плиті, а геологія за нашим запитом розкрила там пульпу під шаром торфу. От ця от тотальна місцева мода на плити (дуже, скажу я вам, дороге задоволення) і могла, у принципі, привести покупця ділянки до певних висновків – до купівлі. Ну, якби він знав …
Ситуація надзвичайно рідкісна, одна на мільйон, тому порада може бути тільки така – опитати місцевих жителів, що побудували цегляні будинки в 2 поверхи й більше, на предмет типу застосованого фундаменту. Якщо більшість робить плити, то це повинно насторожити.
Сейсмічна активність
Її можна визначити по картах сейсмічного районування будівельних норм (ДБН 1.1-12 2006, табличка у самому кінці). Якщо Ваша ділянка перебуває в зоні активності до 5 балів включно – причин для тривоги немає; з 6 до 9 баллів – будувати можна, але дещо дорожче; якщо ж там 10 балів (рідкісна вдача, одна на десять мільонів) – будувати не можна.
Ґрунти ділянки здатні зробити сейсмічну сприйнятливість ділянки більше або менше, тому остаточну крапку в цьому питанні ставлять геологічні вишукування. Райони Криму, Одеської й Черновецкой областей, Карпат, Прикарпаття й Закарпаття – перевіряти на цю мороку треба. Київ – ні.
Високий рівень стояння ґрунтових вод.
Високий РГВ (рівень ґрунтових вод) здатний якось вплинути на будівельні рішення тільки тоді, коли він перебуває вище рівня підлоги бажаного підвалу, або низу підошви фундаменту. У першому випадку це змусить до влаштування якісної гідроізоляції стін підвалу (тобто подорожчання й ризиків протічок), у другому – постійну відкачку воду під час будівництва фундаментів. Більше ніяких наслідків ця обставина мати не буде, тому високий РГВ не робить ділянку непридатною для будівництва.
Ще одна річ, на котру здатний вплинути високий РГВ – це робота септика, що має скидати відфільтровану воду в ґрунт, отже, важлива здатність ґрунту прийняти цю воду. Якщо септик перебуває в обводнених ґрунтах, то воду йому скинути нікуди – вони її не всмоктуватимуть. Виходить, треба буде робити герметичний резервуар, якому треба буде періодично спорожняти, і раз – два на місяць викликати асенізаторів .
Порада – опитати місцевих жителів.
І в завершення – про необхідний розмір ділянки.
Чи настільки великою є ділянка, щоб умістити в собі все те, що Ви хочете збудувати? Знаючи пляму забудови майбутнього будинку, важливо зрозуміти й межі можливої забудови на ділянці, за винятком необхідних відступів. Нормативний відступ від границь ділянки уздовж вулиці – 3/6 метрів в Україні (від житлових / магістральних вулиць); відстань від границь сусідніх ділянок – 1/4 метра в Україні (1 – по нормах, 4 – по вимогах місцевих органів регулювання забудови); відстань визначається по габаритах конструкцій будинку, у т.ч. і виступаючих). Будувати будинок можна в будь-якому місці ділянки, дотримуючи цих і вищезгаданих обмежень.
Ціна запитання. Інженерне забезпечення.
На перший погляд, важлива в першу чергу тільки ціна ділянки. Але як бути в тому випадку, коли вартість отримання необхідних 15, або хоча б 5 кВт електроенергії перевищує вартість землі? Так, це не придумане – у стільки іноді обходиться проведення електропостачання (або нарощування його потужності). І крім природного бажання місцевого енергогосподарства отримати в своє розпорядження нову гілку мережі (за чужий рахунок), є і об’єктивні чинники: провести кабельну (або повітряну дротову мережу) дійсно дорого; побудувати ТП (або навіть “збірку”) теж недешево – це не рахуючи вартості і проектних робіт, і вишукувальних (топоз’омка і геологія уздовж траси).
Порада: якщо ділянка без “світла” (у господаря немає підключення і договору з місцевим обленерго), до покупки спробувати самостійно отримати ТУ на підключення в обленерго, і там же – вартість робіт (“під ключ” – з проектом і вишукуваннями). Ця цифра і буде складати ціну ділянки разом з вартістю землі. Те ж і з газом (якщо на нього розрахунок).
