Розрахунок.
Перед тим, як будувати будинок, не зайве уявляти собі, які будуть податки на будинок (нерухомість) в Україні. У цій таблиці можна обчислити розмір податку.
Хто і як буде рахувати Ваш будинок; коментарі та пояснення.
1. Площа будинку.
Площа будинку для обчислення податку на будинок в Україні податкова інспекція (нині – ДФС) повинна брати з даних Держ. Реєстру нерухомого майна (ст. 266.3.2. ПКУ).
Звідки вона там взялася? З обмірів, виконаних Бюро технічної інвентаризації (приватного або державного) на ваше замовлення (при прийманні будинку в експлуатацію).
Які правила підрахунку площі? Ось тут є нюанси, які можуть істотно позначитися на розмірі зафіксованої обмірами площі. Скажу відразу, що ці нюанси є не що інше, як «дірки» в законі і регламентах, і вони всерйоз можуть змінити і показник площі, і податок.
Отже, почнемо з нудного – які норми регламентують розрахунок площі будинку?
1.1. Основа для розрахунку податку на будинок.
Це два документа: «Інструкція про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна» (Наказ Держком. будівництва, архітектури та житлової політики від 24.05.2001 N 127, редакція від 29.01.2013, далі – Інструкція) і ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки» (далі – ДБН). У трактуванні поняття площі будинку вони суперечать один одному (див. обговорення на форумі архітекторів), але оскільки тут ми розглядаємо процедуру приймання будинку в експлуатацію, то будемо орієнтуватися на регламенти БТІ – Інструкцію та її розділ 6.
А тепер найцікавіше – де розташовані «дірки» в регламенті?
1.2. Балкони, лоджії, тераси у розрахунку податку на будинок.
Інструкція каже:
«Загальну площу квартир визначають як суму площ усіх приміщень квартири (за винятком вхідних тамбурів в одноквартирних будинках), вбудованих шаф і літніх приміщень, підрахованих із такими знижувальними коефіцієнтами:
для балконів і терас – 0,3;
для лоджій – 0,5;
для засклених балконів – 0,8;
для веранд, засклених лоджій і холодних комор – 1,0.»
І там же, далі:
«Загальна площа індивідуального (садибного), дачного, садового будинку визначається як сума площ приміщень без урахування площ балконів, лоджій, терас. До загальної площі таких будинків включаються площі всіх поверхів, враховуючи мансардний, цокольний та підвальний»
Як бачимо, друга цитата суперечить першій. Але тут звернемо увагу на те, що хоча обидва тексти говорять про загальну площу, однак перший – про загальну площу будинку, а другий – квартири. У ДБН ці два поняття різні і їх застосування розмежовано (для різних цілей), в Інструкції ж такого розмежування немає. Тому в даній ситуації у інспектора БТІ (а вони зараз майже всі – приватні) є свобода вибору. Прийміть це до уваги.
1.3. Сходи у розрахунку податку на будинок.
Сходи – це просто отвір в міжповерхове перекриття, такий же, як ліфтова шахта або атріум – але заповнений маршами. Чи потрапляють вони в облікову загальну площу при обчисленні податків?
«Площа сходових кліток, у тому числі площі прорізів сходових кліток на останньому поверсі, ліфтових та інших шахт, включається до площі поверху з урахуванням їх площ на рівні даного поверху.» Цю останню фразу можна зрозуміти так, що площа сходів входить до площі поверху, а вона в свою чергу – до загальної площі будинку. Однак далі зустрічаємо таке положення: «Площу багатосвітлових приміщень (а к ним относится и лестничная клетка – В. Г.) слід включати до загальної площі будинку в межах тільки одного поверху»; і хоча сказано це відносно громадських будівель, треба визнати, що логіка тут зрозуміла – враховувати як площу «дірку» в будинку на всю його висоту було б неправильно.
Але логіка – логікою, а буква закону – це і є сам Закон. Тому і в даній ситуації у інспектора БТІ є свобода маневру – або, вірніше, свобода застосування цієї самої букви. Висновок – уточнюйте це питання на місці з інспектором.
1.4. Площа Мансарди у розрахунку податку на будинок.
Підрахунок площі мансарди прописаний в Інструкції досить чітко:
«При визначенні площі мансардного приміщення житлового будинку враховують площу цього приміщення з висотою похилої стелі не менше 1,5 м при нахилі 30 град. до горизонту; 1,1 м при 45 град.; 0,5 м при 60 град. і більше. При проміжних значеннях висота визначається за інтерполяцією. Площу приміщення з меншою висотою враховують у загальній площі з коефіцієнтом 0,7».
Так що з мансардою все ясно, але якщо у вас горище?
1.5. Чи входить в площу будинку горище і підпілля?
Пункт 6.3. Інструкції, в якому згадуються горище і підпілля, неоднозначний. В тому його абзаці, який говорить про багатоквартирний будинок, сказано «Площа горищ і технічних поверхів та підвалів до площі будинку не включається», а в абзаці, присвяченому індивідуальним дому – «До загальної площі таких будинків включаються площі всіх поверхів, враховуючи мансардний, цокольний та підвальний».
Набагато ясніше сформульовані правила для громадських будівель:
«Загальна площа громадського будинку визначається як сума площ усіх поверхів (включаючи технічні, мансардний, цокольний та підвальні). … Площа горища (технічного горища), технічного підпілля, якщо висота від підлоги до низу конструкцій, що виступають, менше 1,9 м, …. до загальної, корисної та розрахункової площі громадського будинку не включається».
Знову ж таки, як і в випадку з сходами і балконами, існує поле для свободи тлумачення норм, а рішення – за інспектором БТІ.
1.6. Якщо на ділянці не тільки будинок.
Розрахунок оподатковуваної площі для садиби з нежитловими будівлями на ділянці також поки не визначений. У єдиний реєстр вносяться виключно дані БТІ, а технічний паспорт, як правило, не включає додаткові споруди, які, по ідеї, також обкладаються податком. Тобто, якщо в технічному паспорті немає гаража, сараю, лазні або літньої кухні, то їх немає і в загальній площі будинку.
1.7. Висновки.
Як видно з усього сказаного вище, оподаткування нерухомості поки рясніє «дірками» в законі і регламентах, і єдиний провідник в цьому полі – інспектор БТІ. Нагадаю: більшість БТІ сьогодні приватні, і завжди є можливість вибору.
Однак зрозуміло і те, що цей бардак в сфері оподаткування не триватиме вічно, і тому розрахунок площі для свого майбутнього будинку треба вести з оглядом на її подальший облік (і швидше за все – без всякого роду «дірок»). Є сенс визначитися щодо складу приміщень майбутнього будинку, яке буде «ядро» будинку – житлові приміщення, кухня, гараж і топкова. Інші, не життєво важливі приміщення, можна робити в залежності від власних можливостей – не тільки сьогодні, але і завтра.
2. Розмір мінімальної зарплати і Ставка податку.
Перше легко дізнатися на сайті Кабміну, друге – за місцем реєстрації будинку: сільрада, райрада. Там же треба поцікавитися і місцевими пільгами – вони можуть зменшити ставку податку.
Для повноти враження про сьогоднішній стан оподаткування нерухомості прочитайте в статті на УНІАН.
липень 2017
За станом на січень 2019 змін в законодавстві не сталося.
