Проект міні – готелю: з чого почати.
Чи можна відразу замовляти проект архітекторові? Або спочатку визначитися, що Ви будете йому замовляти? Яким буде Ваш найкращий в світі (або хоча б в Україні) готель.
Проект міні готелю починається з концепції, і вибору ділянки. На основі концепції розробляється бізнес-план, де Ви визначите, хто є Ваш клієнт – та й дещо інше, не менш важливе…
Отож, розпочнімо:
1. Вибір клієнта, або (насправді) вибір ділянки для будівництва.
2. Бажана місткість міні – готелю, кількість номерів і апартаментів.
3. Який він, Ваш клієнт? Турист (одинак, пара, сім’я), бізнесмен, слухач конференцій, семінарів? Яких і скільки буде номерів (одно- і двомісних, одно- і двокімнатних і т. далі.)?
4. Харчування клієнтів. Триразове повноцінне або закуски? І де воно буде готуватися – у Вас в готелі або деінде?
5. Які послуги і сервіси матиме на додаток клієнт у Вашому міні готелю?
6. Інженерне обладнання міні готелю – яке? нащо?
Клієнт міні-готелю
З цього все починається, що найважливіше – ваш майбутній клієнт, хто він і чому приїде у Ваш готель.
Гостей готелю можна умовно розділити на три категорії.
1. Курортники – відпочиваючі, які приїхали саме сюди, і конкретно на місцеве морем / гори / цілющу воду; це і сімейний відпочинок, і одинаки; термін їх перебування від тижня до місяця.
2. Мандрівники – туристи, проїздом на пару днів.
3. Приїхалі у справах – слухачі семінарів і конференцій; ділові люди; у відрядженні – від кількох днів до тижня.
Усередині кожної категорії, зрозуміло, є розшарування по бюджету візитера, але в основному вони відрізняються один від одного сезонністю – а значить, можуть заповнити (або, навпаки, оголити) номерний фонд передбачувано, як приліт граків навесні.
Якщо ви задумали побудувати готель на курорті Трускавець, де цілюща вода доступна цілий рік, то можна робити номера під категорію 1 – курортників – в найширшому діапазоні від “двох” до п’яти зірок, а місце для готелю шукати не дуже далеко від бювету. Але ваша ділянка може бути в Юрмалі чи в Булдурі, на ризькому узмор’ї, де краса морського купання можлива тільки пару місяців на рік. І якщо готель в такому місці націлювати лише на курортників, то в “некурортній” пору року він буде відчутно порожніти.
Чим можна заповнити номерний фонд поза сезоном? Якщо йдеться про велике місто, то там завжди потрібні місця для мандрівників і тих, що приїхали у справах. То можуть бути студенти-заочники на сесії (вони звертатимуть увагу на найближчий готель у три зірки або хостел), або бізнесмени без сімей, які шукають чотирьох – п’ятизірковий готель, ближче до центру. Місцезнаходження готелю тут може визначити й клієнта.
Для міста на південному морі фактор сезонності виявляється слабше, ніж в умовній “Юрмалі”, але все-таки різниця буде велика – один курортник взимку проти двадцяти влітку. І тут теж бажано отримати позасезонну клієнтуру з категорій 2 і 3 – чи то в особі студентів-заочників найближчого ВНЗ, то чи слухачів семінарів / конференцій найближчого Палацу Культури.
Тож вибір клієнта – це, насправді, ще й вибір ділянки для будівництва. Саме його розташування може дати гостей майбутньому готельеру. Якщо поруч з ділянкою є ВНЗ з заочною формою навчання або зал, що регулярно використовується для семінарів – значить, клієнтові бути.
При пошуку ділянки зверніть увагу і на його статус, містобудівні та геологічні особливості, інженерне забезпечення. Детальніше – в статті Вибір ділянки для будівництва.
Клас готелю, клас клієнта.
Неможливо зробити готель для гостей всіх розмірів бюджету. Як будуть дивитися на ватаги студентів, які приїхали потусити на море, їх сусіди по поверху, що живуть з сім’ями і маленькими дітьми? Різний режим дня і дуже різний рівень самодисципліни неминуче змусить других замислитись і в наступному сезоні поступитися місцем першим. Кімнати хостел – формату і сімейні номера слабо сумісні в одному корпусі, тут потрібні окремі входи, краще навіть і не поруч.
Трохи менші відмінності між вищим ступенем і бізнес-класом, ці номери досить розвести на різні поверхи, з різними ліфтами – окремо для поверху “люкс” / “бутік” і окремо для бізнес-класу.
Отже, клас готелю може мати дуже невеликий розкид.
Місткість міні готелю
Місткість міні готелю на цьому етапі, бізнес-плану, можна визначити тільки приблизно, плюс-мінус 30-40%. Точне її значення буде знайдено на етапі проектування, і буде виходити, по-перше, з розміру плями будівлі, яке воно зможе зайняти на ділянці, а по-друге, з планувань всередині цієї плями.
Спочатку архітектор вирішує розташування будівлі на ділянці, зручність підходу і в’їзду, характер видів з вікон номерів, створення вражаючого образу будівлі, інженерного забезпечення та – дотримання норм. Перший етап розробки генерального плану ділянки міні готелю – зонування території. 
Можливо, Ви захочете мати при міні готелі невелику госп. зону з функціями автопарку, пральні, котельні – тоді їй треба відвести відповідне місце на ділянці. Можна зробити і зону відпочинку – з басейном, ландшафтним парком та ін. Ці питання – на етапі передпроектних пропозицій.
Розпочавши генплан, архітектор прикидає пляму будівлі, з первинним поки що набором приміщень – по первинному ж Вашому Завданню. Так буде отримана принципова планувальна схема першого поверху будівлі, яка, джо речі, визначить планування і всіх інших поверхів.
Розмістивши пляму будівлі, і принципово прийнявши планувальну схему – можна остаточно уточнити Завдання на проект міні готелю, і почати проектування.
Категорії клієнтів
Неможливо зробити міні-готель для гостей всіх розмірів бюджету. Як будуть дивитися на ватаги студентів, які приїхали потусити на море, їх сусіди по поверху, котрі приїхали з сім’ями й маленькими дітьми? Різний режим дня і дуже різний рівень самодисципліни змусить других замислитися й поступитися місцем першим на наступний сезон – а може, і раніше. Кімнати хостел – формату і номера для сімей слабо сумісні в одному корпусі, в ідеалі все ж таки окремі входи на краще.
Слабкіше відмінності між вищим ступенем і бізнес-класом, ці номери досить розвести на різні поверхи, з різними ліфтами – окремо для поверху “люкс” / “бутік” і окремо для бізнес-класу.
Отже, клас міні-готелю може мати дуже невеликий розкид класності житла.
Для туристів економ-класу і слухачів конференцій і семінарів – це однокімнатні номери, одно- і двоспальні, для бізнесменів і туристів бізнес-класу – двокімнатні люкси, а для студентів – кімнати хостел-формату. Тут же необхідно визначитися і з площами номерів та санвузлів (маю уточнити: по санвузлам на початку проекту необхідна навіть не площа, як така, а перелік сантехнічного обладнання – а вже архітектор в ході роботи розставить прилади так, щоб мінімізувати площу).
Харчування: повноцінне або закуски?
Повний цикл приготування їжі починається від сировини, а це значить, що потрібно десь зберігати мінімально необхідний запас овочів, м’яса, риби – потрібні комори і холодильні камери. Потім з цієї сировини готуватимуть страви – отже, потрібні такі приміщення, як гарячий, холодний, м’ясо-рибний, овочевий, кондитерський і птахо-гол’євий цехи; а також хліборізка, сервірувальна, мийні столового та кухонного посуду, службові та допоміжні приміщення. Така кухня буде базою для ресторану готелю з великими асортиментом і потужністю. Але це навряд чи можливо в проекті міні-готелі, тому будемо спрощувати.
При скороченому циклі добовий запас овочів, м’яса і риби можна зберігати в холодильнику, а приміщення для готування можуть скоротитися до двох: власне кухня (з відсіком миття кухонного посуду) і мийна столового посуду. Асортимент і кількість страв в скороченому варіанті відповідний, а значить, ресторан міні-готелю (або кафе) зможе обслуговувати до 20 – 30 чоловік одночасно.
А можна і ще простіше і менше площею: робити тільки доготування тих страв, які надходять у вигляді напівфабрикатів. Немає необхідності в коморах, а з усього переліку цехів буде потрібен тільки цех доготування, плюс мийні та ін. Службові приміщення. Якість страв і асортимент простіше, категорії клієнтів – орієнтованих на швидке харчування.
І самий мінімалістичний варіант для міні-готелі – кафетерій. Тут продаж готових гарячих страв (з розігрівом), холодних закусок і напоїв, посуд – одноразовий, що не вимагає мийки. Службове приміщення з холодильником і рукомийником – ось і все, що знадобиться. Супершвидко і максимально економно.
Послуги та сервіси: чим зустріне клієнтів Ваш міні готель?
Це може бути прийом білизни та одягу – в прання, хімчистку та прасування, в вестибюлі – зв’язок, послуги платіжних і банківських систем, пропозиції в галузі туризму, активного відпочинку, оздоровчих процедур. Відповідно, для деяких з цих функцій можна виділити окремі приміщення або ж кут в загальному обсязі вестибюля.
Можна робити в будівлі або поруч з нею басейн з сауною і Спа-процедурами, масажний кабінет, прокатний пункт велосипедів, тенісний корт, майданчик для настільного тенісу, пляжного волейболу – всього, що може стати “родзинкою” міні готелю.
Інженерне обладнання міні готелю – стандарт, повний фарш або мінімум?
Необхідний мінімум – опалення, водопостачання і водовідведення, електропостачання, а далі – за бажанням. Кондиціонер (спліт-системи або центральне), централізоване видалення пилу (центральний, або вбудований порохотяг) і системи комп’ютерного управління інженерним обладнанням (типу “розумний будинок” – smarthouse), іноді в малоповерхових будівлях міні готелів встановлюють і ліфти.
При виборі системи кондиціонування можна зупинитися на найпростішої з них – спліт-системи (або її більш “глобальної” версії – мульті-спліт), можна вибрати і центральне, і канальне кондиціонування. Для проекту будівлі істотна різниця буде між “сплитами” (звичайними і мульти) – і всіма іншими. Справа в тому, що “Спліти” використовують для передачі тепла / холоду тонкі трубки контуру циркуляції охолоджуючого агенту, а для скидання конденсату – тонкі ж трубки конденсатопроводу. Ці трубки не вимагають виділення для них істотного місця в тілі будівлі і його конструкціях (штраб, вертикальних і горизонтальних каналів, отворів і прорізів). Навпроти, системи центрального і канального кондиціонування вимагають вертикальних і горизонтальних каналів для проходки повітря і істотно ускладнюють проект.
Окремого розгляду заслуговує питання опалення в будівлі міні-готелю. По-різному затребуване в різних регіонах, воно все-таки потрібно скрізь. І при невеликих потребах опалення, скажімо, в субтропічному кліматі це завдання для міні готелю може вирішити і електрокотел, то для умов холодного клімату – газовий або твердопаливний котел. І тут для формування Завдання на проект важливо принципово визначитися з джерелом тепла: адже якщо електрокотел взагалі не вимогливий до свого місцезнаходження у будівлі, то вже газовий котел потребуватиме окремого приміщення (підпорядкованого певним нормам), а вугільний або дров’яний бажано взагалі винести з будівлі в зв’язку з їх пило- та ьрудо-генеруючими властивостями.
Для будівель поза містом – резервне джерело електроживлення, генератор струму на рідкому паливі. При невеликій перерві в живленні він дасть можливість працювати опалювальному обладнанню (взимку важливо не допустити замерзання трубопроводів), дозволить користуватися освітленням в аварійному режимі.
Вирішивши всі перераховані питання, можна сідати за складання Завдання на проект міні – готелю и замовляти проект міні готелю. Попередньо за наведеним посиланням можна ознайомитися з плануванням міні-готелю – на тому чи іншому його прикладі.
