Задумав строительство дома, надо просмотреть множество участков. Участки под строительство, которые уже пришлось объездить, слились «в одно лицо» – покинув последний из них, не помнишь первых.
Предложение на рынке превышает спрос в разы: для строительства предлагаются земельные участки в городе и за городом, на равнине и холмах, садовые и дачные – разные.
Как упростить выбор земельного участка для строительства дома? Как выбрать участок быстро, без разочарований?
Здесь я хочу поделиться тем опытом, который приобрёл с момента начала своей работы над частными домами. Большинство моих клиентов приходили ко мне, уже сделав выбор участка, и если там была скрытая проблема, то в конце концов она становилось явной. Иногда это происходило раньше, иногда позже – а порой уже тогда, когда нужно было регистрировать построенный дом.
Что-то, конечно, можно было предвидеть на стадии покупки, поэтому я и написал этот текст – может, он окажет кому-то помощь при выборе участка под строительство своего дома. И соответственно, поможет сэкономить свое время и деньги – ибо нет нерешаемых проблем, есть только цена вопроса.
Возможна, конечно, и моя консультативная помощь в выборе участка – его обследование (выездное или заочное) и оценка возможностей. Но для начала Вы можете попробовать самостоятельно разобраться в том, каков порядок выбора земельных участков под строительство.
Итак, вот каковы те факторы, на которые надо обратить внимание:
1. Статус участка (целевое назначение)
2. Ограничения застройки
2.1. Градостроительные
2.2. Ограничение сервитута
2.3. Пожарные ограничения
2.4. Санитарные ограничения
3. Инженерные и технологические возможности участка
4. Свойства геологии участка
4.1. Намывные участки
4.2. Просадочные грунты
4.3. Оползневой склон
4.4. Заболоченность
4.5. Сейсмическая активность
4.6. Высокий уровень стояния грунтовых вод
5. Необходимые размеры участка
6. Цена вопроса. Инженерное обеспечение.
Статус участка (целевое назначение)
Он бывает под жилую застройку, под садово – дачное использование, ОСГ, и пр. Если участок обладает статусом под малоэтажную жилую застройку / индивидуальное жилищное строительство (Украина / Россия), то это позволит построить на нём жилой дом, подключить к имеющимся инженерным сетям, а затем провести процедуру легализации (ввести его в эксплуатацию).
На садово-дачном участке можно построить дом, ввести его в эксплуатацию в статусе садового и даже жить в нём, но проблематичными останутся вопросы прописки и подключения к некоторым инженерным сетям. На сегодня в Украине не предусмотрена регистрация жилого дома на садово-дачном участке, хотя в будущем возможны серьезные подвижки (ВР Украины 01.07.14 приняла за основу законопроект относительно перевода садовых и дачных домов в жилые дома и регистрации в них места жительства).
В России возможность регистрации на таком участке решается путем признания здания жилым (решение Конституционного Суда в 2008 г.) и эта процедура также будет разрабатываться в деталях (принятие в 2013 г. ГосДумой в первом чтении внесения изменений в закон о садово-дачных объединениях).
Садовый / дачный кооператив, если даже он и имеет “прописку” в генеральном плане района (сделан ДПТ – детальный план территории), то статус его всё равно, как правило, не жилой, а садово – дачный. Это означает, что доступна будет минимально возможная мощность электроснабжения, отсутствие газо- и водоснабжения (или в ограниченных размерах), полное отсутствие локальных очистных сооружений канализационных стоков. Кроме того, сюда не будет распространяться действие социальной инфраструктуры населённого пункта: вызов скорой помощи и пожарной команды будет затруднён, а об уборке дорог от мусора и снега можно даже не мечтать (или сколачивать команду единомышленников, которые будут оплачивать эту работу, причем регулярно и неукоснительно). Выбор земельного участка под строительство в садовом / дачном кооперативе – это жизнь хуторянина, почти отшельника, хотя и в хорошей, оптимистично настроенной компании.
Статус ОСГ. Он не предполагает строительства в принципе, и для того, чтобы это стало возможным, необходимо провести процедуру вывода участка из земель сельхоз. назначения. Это очень хлопотно и затратно, плюс нет гарантии положительного решения по смене статуса. Выбор загородного участка с таким статусом уменьшит количество средств для строительства дома.
Совет:
1. участки со статусом “под жильё” брать можно (желательно, чтобы участок при этом находился в границах населённого пункта); регистрироваться там можно будет буквально сразу по факту наличия жилого дома (пройдя необходимую процедуру подачи декларации); жизнь на этой территории комфортна в полной мере.
2. участки садово-дачные брать можно, и строиться – тоже, хотя жизнь в этом месте не назовёшь комфортабельной, а с регистрацией придётся подождать и повозиться;
3. участки сельсхоз. назначения (ОСГ) для строительства не подходят в принципе; и если есть большое желание строиться именно там, то понадобится много времени, терпения и – денег.
Порядок выбора земельного участка поэтому такой: начинать с его статуса.
Ограничения застройки
Этапы выбора участка можно расставить по степени важности. Следующий этап проверки после статуса – наличие ограничений на застройку.
Градостроительные ограничения
Для строительства частного жилого дома юридически пригоден участок в жилой застройке – городской или сельской. Участок может находиться в границах населённого пункта (тогда это намного проще по подключению к инженерным сетям и процедурам легализации строительства) или быть вне их (подключиться будет сложнее, и как правило – дороже). Застройка в этом случае не ограничена, но усложнена.
Рядом с участком иногда может находится здание или др. объект, который требует определённого отступа (памятник архитектуры и истории, промздание или промтерритория, река или море). В принципе, участок с ограничениями не может быть передан под жилую застройку, но бывает и так, что он всё-таки попал в продажу, и обладает статусом “под жилую малоэтажную застройку”. Очень редко, но случаются подземные “сюрпризы“, которые способны полностью сделать участок непригодным для строительства.
Совет:
перепроверка перед покупкой – нанести визит главному архитектора района.
Участок не в вашей собственности, официального права получать по нему данные вы ещё не имеете, и тут нужна будет дополнительная аргументация с вашей стороны.
Примечание:
узнать у соседей, старожилов и прочих уважаемых людей района об это нельзя
Ограничение сервитута
Так называется право на пользование частью чужого землевладения для того, чтобы получить доступ к своему (например, выделение полосы для проезда к участку). Закрепляется договором и обозначается на кадастровом плане. В бытовом плане это означает, что хозяин участка не властен над определенной её частью, а тот, кто пользуется ею, имеет лише одно право – право прохода и проезда. Застраивать, засеивать и засаживать овощами, или еще как-то ее использовать не имеет права ни одна из сторон.
Совет:
кроме плана границ участка смотреть выкопировку из дежурного кадастрового плана (если есть у продавца) – там границы сервитута на предлагаемом для продажи участке должны быть обозначены. Если выкопировки нет – задать прямой вопрос о наличии / отсутствии сервитута. Поскольку в ходе совершения сделки у нотариуса наличие ограничений сервитута всё равно всплывёт, продавцу нет смысла это скрывать (а нотариус и права такого не имеет).
Пожарные ограничения
Нормы предписывают оставлять между зданиями противопожарные разрывы, чтобы огонь с одного здания не перебросился на другое – от 8 до 12 метров (в зависимости от огнестойкости зданий). Для зданий со стенами из кирпича это 8 метров.
Совет: если на соседних участках близко расположен дом из дерева, то ваше строительство обязательно должно дистанцироваться от него на 12 метров (от кромки до кромки).
Санитарные ограничения
Речь идёт о расстояниях от ЛЭП, кладбищ, пром. предприятий.
Охранные зоны линий электропередач таковы: от ЛЭП напряжением до 1 кВ – 2 м; до 20 кВ – 10 м.
Санитарные расстояния от действующих кладбищ – 300 м; от промпредприятий – зависит от характеристик этих объектов.
Иногда такая санитарная зона вторгается с края участка, иногда – в середине, но это всегда ограничивает вас в размещении дома, и выбор земельного участка под строительство дома здесь серьезно отягощён.
Нормы:
Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів
Додаток № 4,
Санітарна класифікація підприємств, виробництв та споруд і розміри санітарно-захисних зон для них
Клас III. Санітарно-захисна зона 300 м
1. Кладовища (діюче).
Додаток № 10
Розриви від наземних, наземно-підземних гаражів, відкритих стоянок легкових автомобілів до житлових будинків, у тому числі до торців будинків без вікон:
10 та менше авто – 10 м
11-50 – 15 м
51-100 – 25 м
101-300 – 35 м
більше 300 – 50 м
Советую обратить внимание на предприятия вокруг, и узнав их профиль, определить размер санитарной зоны – по Додатку №4
Следующий документ –
Правила охорони електричних мереж
3. Охоронні зони електричних мереж встановлюються:
1) уздовж повітряних ліній електропередачі — у вигляді земельної ділянки і повітряного простору, обмежених вертикальними площинами, що віддалені по обидва боки ліній від крайніх проводів за умови їх невідхиленого положення, на таку відстань по горизонталі:
від неізольованих та захищених проводів ліній напругою
2 метри — до 1 кВ;
10 метрів — 3—20 кВ;
15 метрів — 35 кВ;
20 метрів — 110 кВ;
25 метрів — 150 кВ, 220 кВ;
30 метрів — 330 кВ, 400 кВ, 500 кВ;
40 метрів — 750 кВ;
від ізольованих проводів та надземних кабельних ліній напругою
1 метр — до 1 кВ;
2 метри — 3—20 кВ;
Совет: опять-таки, зайти к главному архитектору, и спросить, существуют ли ограничения застройки для данного участка. Не всегда архитектор хочет говорить всю правду (такой случай см. здесь – Постройка жилого дома в санитарной зоне кладбища), поэтому включайте режим “народной дипломатии”.
Ну, и прежде всего – смотреть вокруг. На участке и вокруг него отсматривать ЛЭП и всякие инженерные сооружения; пользуясь картами спутникового мониторинга – смотреть, есть ли в радиусе 300 метров река, море, промзона или, избави Бог, кладбище.
Инженерные и технологические возможности участка
Эти факторы вряд ли стоит ставить во главу угла при выборе участка для строительства дома, но скорректировать ваше понимание стоимости строительства они помогут.
1. Уровень поверхности участка бывает расположен ниже уровня дороги, с возможностью попадания потока дождевой воды на участок. Ситуация широко распространена на холмистых районах. Проблема решается весьма просто – на границе участка вдоль въездных ворот делают гребень, по типу “лежачего полицейского”, чтобы ливневая вода текла вдоль него и не шла на территорию участка. Можно выполнить и подсыпку территории, но это уже существенно дороже.
2. По линии землеотвода проходят провода ЛЭП-10кВ (они висят довольно низко), и на участок невозможно заехать автокраном. Также со всех остальных сторон участок ограничен обжитыми участками, через которые не проедешь. Это значит, что применить в строительстве элементы из сборного железобетона (фундаментные блоки, панели перекрытия) будет невозможно. Проблема не очень большая, строиться можно и без сборного железобетона, выполнив монолитный. Это не так удобно и дешево, как сборный, но не существенно.
Свойства геологии участка
Геология грунтов участка – чем поможет, что прояснит?
Намывные участки
Участки, полученные в результате намыва заливных лугов в пойме рек, получаются ушлыми чиновниками / бизнесменами таким образом: поверх заливного луга намывают 1 – 2 метра песка, и организовывают “садовое товарищество”.
Под сад и дачу такой состав грунта, конечно же нормален – так как садовый домик, предназначенный для эпизодических посещений, а не для проживания – лёгкий по определению и является, по сути, временным сооружением. Да и деревья с картошкой как-то здесь выживут. Но вот под капитальную жилую застройку такой участок годится весьма условно. Во-первых, слой плодородного грунта, оказавшийся похороненным на глубине 2 метров, не может служить основанием для фундаментов дома, а наоборот, будет просаживаться, перегнивая потихоньку. И его, этот слой, надо будет либо пронизывать сваями (что очень недёшево), либо убирать, с последующим замещением песком (ненамного дешевле). Во-вторых, заливные луга находятся в бассейне ближайшей реки, а она весной разливается. Уровни паводка хорошо известны, и достигают в максимуме 8 метров. Подсыпать участок на 4, а то и на 8 метров (чтобы паводком не достало) захочет не всякий хозяин. Это дорого, да и выглядит со стороны …. довольно необычно. Поэтому риск подтопление паводком хоть и маловероятен, но вполне возможен.
Участок в зоне возможного подтопления – сколько надо подсыпать земли?
И в-третьих, закладывая на своей территории некое жилое образование (по сути дела жилой микрорайон) и называя его “садово – дачным товариществом”, местная власть слагает с себя обязательства выполнить целый ряд мероприятий – инженерных и социальных, которые она должна делать для жилья:
· проложить (или хотя бы запроектировать) дороги и инженерные сети (вода, канализация, электрика, газ);
· нарастить или сделать новые мощности социально – бытового обслуживания (медицинского, правохранительного, образовательного, бытового).
Естественно, что проживание в таком жилом новообразовании будет лишено привычного для горожанина комфорта.
Комментарий: намывы, сделанные позже 2000 года, сделаны скорей всего по заливному лугу, и имеют целевое назначение под “сад”; намывы 1990-х делались иногда и под капитальное строительство, высота такого намыва до 10 метров, статус – под жильё, и он вполне оправдан. Так что не все намывы одинаково вредны.
Строить на “садовом” намыве, конечно, можно – если нужно это делать сразу, то можно и на сваях, и с замещением грунта, и с подвалом, но это вызовет значительное удорожание. Если же отложить строительство на таком участке на года – два, то песок намыва доуплотнится и сможет служить основанием под фундаменты – при условии, конечно, что под ним не осталось органических остатков (первоначальная растительность участка с плодородным слоем).
Вопрос потенциальной подтопляемости ближайшей рекой тоже, скорей всего, актуален – но тут уж как повезёт, это может произойти и сразу, и через 100 лет.
Совет: история и возраст намыва скажут о нём многое (но только геология – всё).
Просадочные грунты
К ним относятся те же захороненные луга (которые под “садовым намывом” перегнивают себе потихоньку), лёссовидные супеси и суглинки, торфа. Просадочный грунт характерен тем, что он сжимается под нагрузкой. С торфом это происходит сразу, с лёссовыми грунтами – при замачивании. Это влечёт неравномерную просадку фундаментов (если они обычные, ленточные) и, закономерно – трещинообразование в стенах. Для строительства они условно пригодны – при условии применения соответствующих, но более дорогостоящих типов фундаментов (монолитные ленточные, монолитные ленты и стены, монолитная плита).
Строить на участке с просадочными грунтами, конечно же можно, но беря в расчёт дополнительные затраты (в зависимости от пятна застройки здания и степени просадочности грунта).
Совет: без геологоразведки тут ничего не узнать, потому этот фактор можно игнорировать, введя, однако, в свой финплан определённый запас на неблагоприятные условия строительства.
Оползневой склон
Опасность сползания склона вместе с построенным на нём зданием зависит от свойств грунта, вероятности их замачивания, крутизны склона и места расположения дома. Определить оползневую способность склона могут геологи, проведя разведочное бурение и расчёт склона. Если такая опасность выявлена, то предупредить её можно устройством свайных фундаментов дома, подпорных стен и отведением поверхностных вод от дома. Мероприятия эти весьма дорогостоящие, поэтому участок с существенным уклоном (больше 30 градусов) желательно проверять на оползнеопасность хотя бы приблизительно – местные геологи могут иногда сказать это просто на основе наявного уклона.
Совет тот же, что и в предыдущем случае: вводить в финплан запас.
Участок на склоне – риск или новые возможности?
Заболоченность.
Болото – это повышенное содержание воды в почве, на глубину в несколько метров. При этом воды в грунте больше, чем твёрдых частиц, и эта субстанция больше всего напоминает пульпу (подобно той, что содержалась в открытом водоёме на киевской Куренёвке, и в 1961 году смыла этот жилой район вместе с людьми). Иногда (очень редко) болото оказывается захороненным под обычным с виду грунтом (песком или супесью), и участок внешне выглядит нормальным. Строиться на болоте нельзя, его жидкость можно только выкачать. В таких случаях предварительная геология очень актуальна, но если такой возможности нет, то поможет опрос аборигенов. В моей практике в феврале 2013 г. был такой случай в деревне Мартемьяново в Московской области, где в последнее время все новые дома строились на монолитной железобетонной плите, а геология вскрыла там пульпу под слоем торфа. Вот эта вот тотальная местная мода на плиты (очень, скажу я вам, дорогое удовольствие) и могла, в принципе, привести покупателя участка к определённым выводам – до покупки. Ну, это если бы он знал…
Ситуация чрезвычайно редкая, одна на миллион, поэтому совет может быть только один – опросить местных жителей, построивших кирпичные дома в 2 этажа и более, на предмет типа применённого фундамента. Если большинство делает плиты, то это должно насторожить.
Сейсмическая активность
Её можно определить по картам сейсмического районирования строительных норм (для Украины – ДБН 1.1-12 2006, для России – СП- 14.13330.2011 – таблички в конце). Если Ваш участок находится в зоне активности до 5 баллов включительно – причин для тревоги нет, с 6 до 9 – строить можно, но немного дороже; 10 баллов (редкая удача, одна на десять миллионов) – строить частный дом практически нельзя.
Грунты участка способны сделать сейсмическую восприимчивость участка больше или меньше, поэтому окончательную точку в этом вопросе ставят геологические изыскания. Районы Крыма, Одесской и Черновецкой областей, Карпат, Прикарпатья и Закарпатья – проверять на это дело надо. Киев – нет.
Участок в зоне сейсмической активности
Высокий уровень стояния грунтовых вод.
Высокий УГВ (уровень грунтовых вод) способен как-то повлиять на строительные решения только тогда, когда он находится выше уровня пола предполагаемого подвала, или низа подошвы фундамента. В первом случае это повлечёт устройство качественной гидроизоляции стен подвала (то есть удорожание и риски протечек), во втором – постоянную откачку воду во время устройства фундаментов. Больше никаких последствий это обстоятельство иметь не будет, поэтому высокий УГВ не делает участок непригодным для строительства.
Ещё на что способен повлиять высокий УГВ – на устройство септика, который должен сбрасывать отфильтрованную воду в грунт, и тут важна способность грунта принять эту воду. Если септик находится в обводнённых грунтах, то воду ему сбросить некуда. Значит, надо будет делать герметичный резервуар, который надо будет периодически опорожнять, и раз – два в месяц призывать ассенизаторов.
Совет: опрос местных жителей.
О необходимых размерах участка.
Настолько ли велик участок, чтобы вместить в себя то, что Вы хотите построить? Зная пятно застройки будущего дома, важно понять и пятно возможности застройки на участке, за вычетом необходимых отступов. Нормативный отступ от границ участка вдоль улицы – 5 метров в России и 3/6 метров в Украине (от жилых / магистральных улиц); расстояние от границ соседних участков – 3 метра в России и 1/4 метра в Украине (1 – по нормам, 4 – по требованиям местных органов регулирования застройки); расстояние определяется по габаритам конструкций здания, в т. ч. и выступающих). Строить дом можно в любом месте участка, соблюдая эти ограничения – ну, и все описанные выше.
Цена вопроса. Инженерное обеспечение.
На первый взгляд, важна в первую очередь только цена участка. Но как быть в том случае, когда стоимость получения необходимых 15, или хотя бы 5 кВт электроэнергии превышает стоимость земли? Да, это не придуманное – во столько иногда обходится проведение электроснабжения (или наращивание его мощности). И помимо естественного желания местного энергохозяйства получить в свое распоряжение новую ветку сети (за чужой счёт), есть и объективные факторы: провести кабельную (или воздушную проводную сеть) действительно дорого; построить ТП (или даже “сборку”) тоже недёшево – это не считая стоимости и проектных работ, и изыскательских (топосъёмка и геология вдоль трассы).
Совет: если участок без “света” (у хозяина нет подключения и договора с местным облэнерго), до покупки попробовать самостоятельно получить ТУ на подключение в облэнерго, и там же – стоимость работ (“под ключ” – с проектом и изысканиями). Эта цифра и будет составлять цену участка вместе со стоимостью земли. То же – и с газом (если на него расчёт).
В заключение.
Во-первых, важно определиться с тем, для каких целей Вы ищете участок, и тогда выбор участка под строительство в одном случае – это значит именно под строительство, а в другом – для выращивания сада / огорода; и это разные вещи. Да, можно построить и на садовом участке свой дом, но станет ли жизнь – семейная, длинная, до старости – в этом садовом кооперативе удобной и привычной для городского жителя? Всё, что есть в городе – уборка улиц (и освещение); близость / доступность медицины и привычного досуга (да и школы с садиком); наличие патрульной полиции и надзора – будет в садовом кооперативе, в N км от города?
Может, земельный участок с соответствующим статусом («під житлову садибну забудову / для постоянного места жительства»), даже намного дороже, даст немного больше, чем просто квадратные метры земли?
И тут оказывается, что выбор земельных участков именно для строительства жилья не так уже велик. Из двадцати только десять – под жильё, а из этих десяти только два или три – без отягощений и скрытых затрат. А скрытые затраты – это и удорожание фундаментов на оползневых грунтах или склоне, и оплата ЛЭП или ТП, и все то, о чем говорилось выше. Береги бюджет смолоду с самого начала.
