Расчет.
Перед тем, как строить дом, не мешает представлять себе, каковы будут налоги на дом (недвижимость) в Украине. В этой таблице можно вычислить размер налога, а для этого надо вставить свои данные:
Кто и как будет считать налог на Ваш дом; комментарии и разъяснения.
1. Площадь дома.
Площадь дома для исчисления налога на дом в Украине налоговая инспекция (ныне – ГФС) должна брать из данных Гос. Реестра недвижимого имущества (ст. 266.3.2. НКУ).
Откуда она там взялась? Из обмеров, выполненных Бюро технической инвентаризации (частного или государственного) по вашему заказу – при приемке дома в эксплуатацию.
Каковы правила подсчета площади? Вот тут есть нюансы, которые могут существенно сказаться на размере зафиксированной обмерами площади. Скажу сразу, что эти нюансы есть не что иное, как «дыры» в законе и регламентах, и они всерьез могут изменить и показатель площади, и налог.
Итак, начнем со скучного – какие нормы регламентируют расчет площади дома?
1.1. Основа для расчета.
Это два документа: «Інструкція про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна» (Наказ Держком. будівництва, архітектури та житлової політики від 24.05.2001 N 127, редакція від 29.01.2013, далее – Инструкция) и ДБН В.2.2-15-2005 «Жилые здания» (далее – ДБН). В трактовке понятия площади дома они противоречат друг другу (см. обсуждение на форуме архитекторов), но поскольку здесь мы рассматриваем процедуру приемки дома в эксплуатацию, то будем ориентироваться на регламенты БТИ – Инструкцию и ее раздел 6.
А теперь интересное – где расположены «дыры» в регламенте?
1.2. Балконы, лоджии, террасы в расчете налога на дом.
Инструкция гласит:
«Загальну площу квартир визначають як суму площ усіх приміщень квартири (за винятком вхідних тамбурів в одноквартирних будинках), вбудованих шаф і літніх приміщень, підрахованих із такими знижувальними коефіцієнтами:
для балконів і терас – 0,3;
для лоджій – 0,5;
для засклених балконів – 0,8;
для веранд, засклених лоджій і холодних комор – 1,0.»
И там же, далее:
«Загальна площа індивідуального (садибного), дачного, садового будинку визначається як сума площ приміщень без урахування площ балконів, лоджій, терас. До загальної площі таких будинків включаються площі всіх поверхів, враховуючи мансардний, цокольний та підвальний»
Как видим, вторая цитата противоречит первой. Но тут обратим внимание на то, что хотя оба текста говорят об общей площади, однако первый – об общей площади дома, а второй – квартиры. В ДБН эти два понятия различны и их применение разграничено (для разных целей), в Инструкции же такого разграничения нет. Поэтому в данной ситуации у инспектора БТИ (а они сейчас почти все – частные) есть свобода выбора; примите это во внимание, и действуйте соответственно..
1.3. Лестница в расчете налога на дом.
Лестница – это просто проем в междуэтажном перекрытии, такой же, как лифтовая шахта или атриум, но заполненный маршами. Попадает ли она в учетную общую площадь при исчислении налогов?
«Площа сходових кліток, у тому числі площі прорізів сходових кліток на останньому поверсі, ліфтових та інших шахт, включається до площі поверху з урахуванням їх площ на рівні даного поверху.» Эту последнюю фразу можно понять так, что площадь лестницы входит в площадь этажа, а она в свою очередь – в общую площадь дома. Однако далее встречаем такое положение: «Площу багатосвітлових приміщень (а к ним относится и лестничная клетка – В. Г.) слід уключати до загальної площі будинку в межах тільки одного поверху»; и хотя сказано это относительно общественных зданий, надо признать, что логика здесь понятна – учитывать как площадь «дырку» в доме на всю его высоту было бы неправильно.
Но логика – логикой, а буква закона – это и есть сам Закон. Поэтому и в данной ситуации у инспектора БТИ есть свобода маневра – или, вернее, свобода применения этой самой буквы. Вывод – уточняйте этот вопрос на месте с инспектором.
1.4. Площадь Мансарды в расчете налога на дом
Подсчет площади мансарды прописан в Инструкции достаточно четко:
«При визначенні площі мансардного приміщення житлового будинку враховують площу цього приміщення з висотою похилої стелі не менше 1,5 м при нахилі 30 град. до горизонту; 1,1 м при 45 град.; 0,5 м при 60 град. і більше. При проміжних значеннях висота визначається за інтерполяцією. Площу приміщення з меншою висотою враховують у загальній площі з коефіцієнтом 0,7».
Так что с мансардой все ясно, но если у вас чердак?
1.5. Входит ли в площадь чердак и подполье?
Пункт 6.3. Инструкции, в котором упоминаются чердак и подполье, неоднозначен. В том его абзаце, который говорит о многоквартирном доме, сказано «Площа горищ і технічних поверхів та підвалів до площі будинку не включається», а в абзаце, посвященном индивидуальному дому – «До загальної площі таких будинків включаються площі всіх поверхів, враховуючи мансардний, цокольний та підвальний».
Намного яснее сформулированы правила для общественных зданий:
«Загальна площа громадського будинку визначається як сума площ усіх поверхів (включаючи технічні, мансардний, цокольний та підвальні). … Площа горища (технічного горища), технічного підпілля, якщо висота від підлоги до низу конструкцій, що виступають, менше 1,9 м, …. до загальної, корисної та розрахункової площі громадського будинку не включається».
Опять же, как и в случае с лестницей и балконами, существует поле для свободы толкования норм, а решение – за инспектором БТИ.
1.6. Если на участке не только дом.
Расчет налогооблагаемой площади для усадьбы с нежилыми постройками на участке также пока не определен. В единый реестр вносятся исключительно данные БТИ, а технический паспорт, как правило, не включает дополнительные постройки, которые, по идее, также облагаются налогом. То есть, если в техническом паспорте нет гаража, сарая, бани или летней кухни, то их нет и в общей площади дома.
1.7. Выводы.
Как видно из всего сказанного выше, налогообложение недвижимости пока изобилует «дырами» в законе и регламентах, и единственный проводник в этом поле – инспектор БТИ. Напомню: большинство БТИ сегодня частные, и всегда есть возможность выбора.
Однако понятно и то, что этот бардак в сфере налогообложения не будет длиться вечно, и поэтому расчет площади для своего будущего дома надо вести с оглядкой на её последующий учет (и скорей всего – без всякого рода «дыр»). Есть смысл определиться по составу помещений будущего дома, каково будет «ядро» дома – жилые помещения, кухня, гараж и топочная. Остальные, не жизненно важные помещения, можно делать в зависимости от собственных возможностей – не только сегодня, но и завтра.
2. Размер минзарплаты и Ставка налога.
Первое легко узнать на сайте Кабмина, второе – по месту регистрации дома: сельсовет, райсовет. Там же надо поинтересоваться и местными льготами – они могут уменьшить ставку налога.
Для полноты впечатления о сегодняшнем состоянии налогообложения недвижимости прочтите в статье на УНИАН.
июнь 2017
По состоянию на январь 2019 изменения в законодательстве не произошли.
