Вы на стадии выбора участка, и попался очень привлекательный участок – но рядом река, поэтому возможно подтопление паводком. И здесь возникает вопрос, необходимо ли подсыпать участок? И на сколько? Так как работа эта не слишком дешевая (гидронамыв или насыпь с послойным трамбованием), то стоимость участка может выйти за пределы рациональности. Как учесть эти расходы?
Выбор участка – какие могут быть подводные камни, на что обратить внимание?
Прежде всего нужно узнать уровень паводка, чтобы определиться, сколько надо подсыпать или намыть песка. На практике, когда участок еще только рассматривается, это обычно реализуется по упрощенным процедурам – или вообще интуитивно. В идеале, если для принятия решения имеются данные геологических изысканий и топосъемки.
Но исходя из того, что потенциальный покупатель еще не желает вкладывать деньги в участок, то можно попытаться приобрести у геологов не весь объем геологических изысканий, а одну только табличку данных по уровням паводка в данной местности. То есть ищем местных геологов (поисковый запрос «строительная геология»), где-то в радиусе ста километров, и спрашиваем нужные данные и их стоимость.
Это будет примерно такая табличка:
Самые высокие уровни воды (то есть паводка) даны здесь в абсолютных отметках – 93.4 (и т.д.) метров относительно уровня Балтийского моря («мБС»). Обеспеченность же означает гарантированную вероятность события. В данном случае 95.7 метров – это гарантированный уровень паводковой воды раз в 100 лет (вероятность 1%), 94.9 м – раз в 20 лет (5%), 93.4 – раз в 5 лет (20%).
Для жилищного строительства принимается вероятность раз в 100 лет, то есть в нашем случае 95.7 метра. И мы должны сделать так, чтобы уровень пола первого этажа был гарантированно выше максимальный из возможных уровней паводка. По нормам, для стандартной ситуации без учета паводка, это от 0,2 метра (допустим, но нежелательно) до 0,5 (желательно). Принимаем уровень пола первого этажа на отметке 95.7 м + 0,5 м = 96.2 м, где 95.7 – это гарантированный уровень паводка раз в 100 лет.
Строительные нормы — кто их придумал и как надо относиться к их рекомендациям?
Следовательно, уровень нашего пола первого этажа будет составлять 96.2 м, а самый высокий уровень земли вокруг дома – 95.7 м. Вот именно до этой отметки, 95.7 метра, должен прийти и уровень паводковой воды, и уровень подсыпки территории.
И вот теперь уже мы можем сравнивать существующий уровень земли с уровнем подсыпки, рассчитать разницу и объём подсыпки, ну и наконец – ее стоимость. Но где взять существующий уровень земли?
Точней всего будет заказать сокращенную топосъемку, только в месте строительства. Теоретически можно воспользоваться и данными из сателлитов, но ввиду того, что погрешность может составлять и три метра, то это весьма сомнительно.
Для примера:
Это топосъемка участка одного из наших проектов, Гаронна, где серым прямоугольником обозначено место строительства. Вокруг него отметки поверхности земля находятся на высоте 92.47 м над уровнем Балт. моря.
А это (ниже) фотография с сателлита того же участка, где также обозначено место строительства прямоугольником. И если присмотреться, то в правом нижнем углу есть надпись (обозначено серым прямоугольником) – высота над уровнем моря в месте строительства 89 метров.
Так, разница между данными топосъемки и сателлитной фотосъемки достаточно существенная, и в принципе, не оставляет места выбору – только топосъемка.
Вывод 1: для данной местности при данном положении дома нужно будет провести подсыпку территории на 3,23 метра (95.70 метра – 92.47 метра = 3,53 метра), где 95.70 м – куда может дойти уровень паводковой воды, это и есть уровень подсыпки территории, и где 92.47 – уровень земли вокруг дома.
Вывод 2: стоимость подсыпки территории с учетом ее назначения (допустим, только под садово – зеленные цели) равна = площадь подсыпки (допустим 500 кв. метров), умноженная на высоту подсыпки (3,23 метра), и умноженная на стоимость одного куба подсыпки для данного участка (здесь можно брать подсыпку дешевого сорта, под сад / огород, недостаточно плотная для строительства, но она для этого и не требуется) = ХХХ ХХХ гривен. Вот эту сумму и добавляем к стоимости участка.
