Проект мини – гостиницы: с чего начать.
Можно ли сразу заказывать проект архитектору? Или, может, сначала надо определиться, что Вы будете ему заказывать? Какой будет Ваша самая лучшая в мире (или пусть хотя бы в стране) гостиница…
Проект мини гостиницы начинается с концепции и выбора участка. На основе концепции разрабатывается бизнес-план, где определяется, кто ваш клиент – и многие другие вопросы.
Вот они:
1. Выбор клиента, или (на самом деле) – выбор участка для строительства.
2. Вместимость мини – гостиницы – количество номеров и апартаментов.
3. На какие категории клиентов будет работать проект? Туристы (одиночки, пары, семьи), бизнесмены, обслуживание конференций, семинаров? Каких и сколько будет номеров (одно- и двухместных, одно- и двухкомнатных и т. д.)?
4. Питание клиентов. Трехразовое полноценное или закуски? Где будет готовиться – у Вас в гостинице или в другом месте?
5. Услуги и сервис – для клиентов Вашей мини гостиницы
6. Инженерное оборудование здания мини гостиницы
Клиент
С этого все начинается, и это самое важное – кто ваш будущий клиент, и почему он приедет в Ваш Отель.
Гостей отеля можно условно разделить на три категории.
1. Курортники – отдыхающие, приехавшие именно сюда, и конкретно за местным морем / горами / целебной водой; это и семейный отдых, и одиночки; срок от недели до месяца.
2. Путешественники – туристы, проездом на пару дней.
3. Слушатели семинаров и конференций; деловые люди и командировочные – от пары дней до недели.
Внутри каждой категории, разумеется, есть расслоение по бюджету визитера, но в главном они отличаются друг от друга сезонностью – а значит, могут заполнить (или, наоборот, оголить) номерной фонд предсказуемо, как прилёт грачей весной.
Если вы задумали построить гостиницу на курорте Трускавец, где целебная вода доступна круглый год, то можно делать номера под категорию 1 – курортников – в широчайшем диапазоне от “двух” до пяти звезд, а место для гостиницы искать не очень далеко от бювета. Но ваш участок может быть в Булдури, на рижском взморье, где прелесть морского купания доступна только пару месяцев в году. И если гостиницу в таком месте нацеливать только на курортников, то в “некурортное” время года она будет пустовать.
Чем можно заполнить номерной фонд вне сезона? Если дело происходит в большом городе, то там всегда нужны места для категорий 2 и 3 – путешественников и людей, приехавших по делу. Это могут быть студенты-заочники на сессии (они обратят внимание на ближайшую гостиницу в три звезды или хостел), или бизнесмены без семей, ищущие четырех – пятизвездочную гостиницу (ближе к центру). Местоположение отеля может определить клиента.
Для города на южном море фактор сезонности выражен слабее, чем в условном “Булдури”, но все-таки разница будет велика – один курортник зимой против двадцати летом. И тут тоже желательно заиметь несезонную клиентуру из категорий 2 и 3 – то ли в лице студентов-заочников ближайшего ВУЗа, то ли слушателей семинаров / конференций ближайшего Дворца Культуры.
Таким образом, выбор клиента – это, на самом деле, выбор участка для строительства. Именно его местоположение может дать гостей будущему отельеру. Если рядом с участком есть ВУЗ с заочной формой обучения или зал, регулярно использующийся для семинаров – значит, клиенту быть.
При поиске участка обратите внимание и на его статус, градостроительные и геологические особенности, инженерное обеспечение. Подробнее – в статье Выбор участка для строительства.
Класс отеля и класс клиента.
Невозможно сделать отель для гостей всех размеров бюджета; и даже для стоящих на соседних ступенях социальной лестницы тоже нелегко. Как посмотрят на ватаги студентов, приехавших потусить на море, их соседи по этажу, приехавшие с семьями и маленькими детьми? Разный режим дня и очень разный уровень самодисциплины неизбежно заставит вторых задуматься и в следующем сезоне уступить место первым. Комнаты хостел – формата и номера для семей слабо совместимы в одном корпусе, тут нужны раздельные входы, лучше даже и не рядом.
Немного слабей различия между высшей ступенью и бизнес-классом, эти номера достаточно развести на разные этажи, с разными лифтами – отдельно для этажа “люкс” / “бутик” и отдельно для бизнес-класса.
Итак, класс отеля может иметь очень небольшой разброс.
Вместимость мини гостиницы
Вместимость мини гостиницы на этом этапе, бизнес-плана, можно определить только приблизительно, плюс-минус 30-40%. Точное её значение будет происходить на этапе проектирования, и будет получаться, во-первых, из размера пятна здания, которое оно сможет занять на участке, а во-вторых, планировок внутри этого пятна.
Сначала архитектор решает расположение здания на участке, удобство подхода и въезда, характер видов из окон номеров, впечатляющего образа здания, инженерного обеспечения и соблюдения норм. Первый этап, когда делается генеральный план участка мини гостиницы – зонирование территории. 
Возможно, Вы захотите иметь при мини гостинице небольшую хоз. зону с функциями автопарка, прачечной, котельной – тогда ей надо отвести соответствующее место на участке. Можно сделать и зону отдыха – с бассейном, ландшафтным парком и пр. Эти вопросы – на этапе Предпроектных предложений.
Проектируя генплан, архитектор прикидывает пятно здания, с первичным пока набором помещений – по первичному же Вашему Заданию. Так получается принципиальная планировочная схема первого этажа здания – которая определит планировки и всех остальных этажей.
Разместив пятно здания и принципиально приняв планировочную схему, можно окончательно уточнить Задание на проект мини гостиницы, и начать проектирование.
Категории клиентов
Невозможно сделать мини-отель для гостей всех размеров бюджета. Как посмотрят на ватаги студентов, приехавших потусить на море, их соседи по этажу, приехавшие с семьями и маленькими детьми? Разный режим дня и очень разный уровень самодисциплины заставит вторых задуматься и уступить место первым на следующий сезон, а может, и раньше. Комнаты хостел – формата и номера для семей слабо совместимы в одном корпусе, в идеале – раздельные входы.
Слабей различия между высшей ступенью и бизнес-классом, эти номера достаточно развести на разные этажи, с разными лифтами – отдельно для этажа “люкс” / “бутик” и отдельно для бизнес-класса.
Итого – класс мини-отеля может иметь очень небольшой разброс.
Для туристов эконом-класса и слушателей конференций и семинаров – это однокомнатные номера, одно- и двуспальные, для бизнесменов и туристов бизнес-класса – двухкомнатные люксы, для студентов – комнаты хостел-формата. Тут же необходимо определиться и с площадями номеров и санузлов (уточню: о санузлам для начала проекта необходима даже не площадь, как таковая, а перечень сантехнического оборудования, а уже архитектор в ходе работы расставит приборы так, чтобы минимизировать площадь).
Питание: полноценное или закуски?
Полный цикл приготовления пищи начинается от сырья, а это значит, что нужно где-то хранить минимально необходимый запас овощей, мяса, рыбы – нужны кладовые и холодильные камеры. Затем из этого сырья будут готовить блюда – стало быть, нужны такие помещения, как горячий, холодный, мясо-рыбный, овощной, кондитерский и птице-гольевой цеха; а также хлеборезка, сервировочная, моечные столовой и кухонной посуды, служебные и вспомогательные помещения. Такая кухня будет базой для ресторана отеля с большими ассортиментом и мощностью. Но это вряд ли возможно в проекте мини-гостиницы, потому надо упрощать.
При сокращенном цикле суточный запас овощей, мяса и рыбы можно хранить в холодильнике, а помещения для готовки могут сократиться до двух: собственно кухня (с отсеком мойки кухонной посуды) и моечная столовой посуды. Ассортимент и количество блюд в сокращённом варианте соответственный, а значит, ресторан мини-отеля (или кафе) сможет обслуживать до 20 – 30 человек одновременно.
А можно и ещё проще и меньше площадью: делать только доготовку тех блюд, которые поступают в виде полуфабрикатов. Нет необходимости в кладовых, а из всего перечня цехов будет нужен только цех доготовки, плюс моечные и др. служебные помещения. Качество блюд и ассортимент попроще, категории клиентов – ориентированных на быстрое питание.
И самый минималистичный вариант для мини-гостиницы – кафетерий. Здесь продажа готовых горячих блюд (с разогревом), холодных закусок и напитков, посуда – одноразовая, не требующая мойки. Служебное помещение с холодильником и рукомойником – вот и всё, что понадобится. Супербыстро и максимально экономно.
Услуги и сервисы: чем встретит клиентов мини гостиница?
Это может быть приём белья и одежды – в стирку, химчистку и глаженье, в вестибюле – связь, услуги платёжных и банковских систем, предложения в области туризма, активного отдыха, оздоровительных процедур. Соответственно, для некоторых из этих функций можно выделить отдельные помещения либо же угол в общем объёме вестибюля.
Можно делать в здании или рядом с ним бассейна с сауной и Спа-процедурами, массажный кабинет, прокатный пункт велосипедов, теннисный корт, площадка для настольного тенниса, пляжного волейбола – всего, что может стать “изюминкой” мини отеля.
Инженерное оборудование мини гостиницы – стандарт, полный фарш или минимум?
Необходимый минимум – отопление, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, а далее – по желанию. Кондиционирование (сплит-системы или центральное), централизованное пылеудаление (центральный, или встроенный пылесос) и системы компьютерного управления инженерным оборудованием (типа “умный дом” – smarthouse), иной раз в малоэтажных зданиях мини гостиниц устанавливают и лифты.
При выборе системы кондиционирования можно остановиться на простейшей из них – сплит-системе (или её более “глобальной” версии – мульти-сплит), можно выбрать и центральное, и канальное кондиционирование. Для проекта здания существенная разница будет между “сплитами” (обычными и мульти) – и всеми остальными. Дело в том, что “сплиты” используют для передачи тепла/холода тонкие трубопроводы хладагента, а для сброса конденсата – тонкие же трубки конденсатопровода. Эти трубки не требуют выделения для них существенного места в теле здания и его конструкциях (штраб, вертикальных и горизонтальных каналов, отверстий и проёмов). Напротив, системы центрального и канального кондиционирования требуют вертикальных и горизонтальных каналов для проходки воздуха и существенно усложняют проект.
Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос отопления в здании мини-отеля. По-разному востребованное в разных регионах, оно всё-таки нужно везде. И при небольших потребностях отопления, скажем, в субтропическом климате эту задачу для мини гостиницы может решить и электрокотел, то для условий холодного климата – газовый или твердотопливный котел. И тут для формирования Задания на проект важно принципиально определиться с типом источника тепла: ведь если электрокотёл вообще не требователен к своему местонахождению в здании, то уже газовый котёл потребует отдельного помещения (подчиняющегося определённым норам), а угольный или дровяной желательно вообще вынести из здания в связи с их пыле- и грязе-генерирующими свойствами.
Для зданий вне города (а где то и не обойтись) – резервный источник электропитания, генератора тока на жидком топливе. При небольшом перерыве в питании он даст возможность работать отопительному оборудованию (зимой важно не допустить замерзания трубопроводов), позволит пользоваться освещением здания и территории в аварийном режиме.
Решив все перечисленные вопросы, можно садиться за составление Задания на проект мини – гостиницы и заказывать проект мини гостиницы. Предварительно можно ознакомиться с планировкой мини-гостиницы – на том или ином его примере.
